以投資100萬(wàn)現(xiàn)金在美國(guó)購(gòu)房為例，假設(shè)該房產(chǎn)的純投資回報(bào)率是8%（每年凈收益8萬(wàn)美元）：

 

 

如果出租該套房產(chǎn)，以20年為期，租金收入160萬(wàn)，20年后將地產(chǎn)原價(jià)賣(mài)出200萬(wàn)（20年升值1倍是很正常的）。

 

20年的凈收入就是260萬(wàn)

 

 

如果用該套房產(chǎn)去抵押貸款，按照75%的比例，可以貸款75萬(wàn)。利率按照5%，75萬(wàn)的貸款每年利息是3.85萬(wàn)。首先這個(gè)3.85萬(wàn)可以抵稅，同時(shí)75萬(wàn)的貸款每年本息還款大概不到6萬(wàn)，20年本息還清。

 

用租金去償還銀行貸款，每年有2萬(wàn)盈余。以后每年利息會(huì)因本金降低而下降，所以您以后的每年凈收入將大于2萬(wàn)。

 

此外，您將75萬(wàn)美金銀行貸款，再自己墊上25萬(wàn)，又可以買(mǎi)一個(gè)100萬(wàn)的商業(yè)店鋪。按照8%的回報(bào)，您再用第二套房產(chǎn)再去抵押貸款如同第一套，這樣依次類推。

 

同樣是100萬(wàn)現(xiàn)金，通過(guò)此法您可以買(mǎi)4套100萬(wàn)，總共價(jià)值400萬(wàn)的房產(chǎn)。每1棟100萬(wàn)的商業(yè)房產(chǎn)的實(shí)際投資現(xiàn)金為25萬(wàn)美元。

 

投資25萬(wàn)*4，

年租金：8萬(wàn)*4

本息：6萬(wàn)*4

年凈收入：2萬(wàn)*4=8萬(wàn)

 

雖然同樣是年純回報(bào)8萬(wàn)美金，與方案A出租房產(chǎn)效果一樣，但是，在這4套房產(chǎn)中，您每年可以合法抵稅 3.85萬(wàn)*4=14.4萬(wàn)；且20年后，您將這4套房產(chǎn)，即使是按照原價(jià)賣(mài)出，將得到4*200萬(wàn)，800萬(wàn)的回報(bào)！

 

20年的回報(bào)將是8萬(wàn)*20年+800萬(wàn)-100萬(wàn)=860萬(wàn)美金。

 

以上計(jì)算還是忽略了房產(chǎn)升值、租金增加、利息遞減等因素影響的結(jié)果。實(shí)際算下來(lái)，收入差距更大！

 

此外，還有1031交易法則。所謂1031交易法則，就是美國(guó)政府鼓勵(lì)再投資的一項(xiàng)稅法。只要投資等于或是大于所得收益的地產(chǎn)，就可以不交稅。

 

利用1031交換延稅的房地產(chǎn)可一換多，也可多換一，在最后賣(mài)出所有房地產(chǎn)，不再繼續(xù)同類交換投資時(shí)，一并繳交增值稅。