幾十年來，居住在國外的澳洲人，一直可以享受申請家庭住宅的資本利得稅（CGT）豁免，只要房產一次出租不超過6年。但現在，這項利好政策要到頭了。

 

據ABC報道，上個月，澳洲聯邦參議院最終通過了針對海外居留人士的資本利得稅改革方案。該法取消了自1985年9月20日以來，對澳洲僑民的集體稅率豁免。

 

該稅收法案將追溯到房主購買房產的時間，而不是移居海外的時間。對于購房較早的人來說，這將意味著一大筆稅收。很多長期在中國國內生活的澳籍華人，如果在免稅期后再出售澳洲房產，同樣也會受到這項稅收新政的影響。

 

 

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新政具體細則如下

 

新政規定，居住在海外的澳洲房產所有者，如在2020年6月30日以內，出售其2017年5月9日前已擁有的澳洲房產，即可申請該房產為主要居所，而獲得CGT豁免。

 

此法律雖然近期才通過，但是從2017年5月9日的原始預算公告開始追溯。也就是說，在同時滿足兩個時間點的要求下，申請人方可繼續享受家庭住宅的CGT豁免。一是房產持有時間在2017年5月9日以前，二是房產出售時間在2020年6月30日以前。

 

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什么是資本利得稅（CGT）？

 

當業主在處置（銷售）一項個人資產時，將會產生資本利得（Capital Gain）或者資本損失（Capital Loss）。

 

依據澳洲稅務局（ATO）規定，繳納CGT是所有澳洲公民、永久居民、海外投資者的義務。當業主產生資本利得時，需要把這部分額外的收益算入個人應稅收益（Assessable Income）里，這將大大增加業主最終需要繳納的稅額，而這部分稅收，就是CGT。

 

房產中的資本利得，簡單來說是指買房所花費的成本與出售房產時所獲得的收入之間的差額（具體算法最好咨詢專業人士，還可能包括持有房產時的利息市政費等）。投資者需要在報稅時填寫資本收益和損失，如果是收益，就需繳納CGT。

 

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新政將影響哪些人？

 

政策所指的海外居民，指的是澳大利亞非稅務居民，也包含移居海外的澳洲人。

 

畢馬威稅務合伙人Mardi Heinrich表示，這項新法將影響三種人群：

1. 目前或將來居住在海外的澳洲人，他們居住在海外時出售其澳洲主要居所；

2. 在澳洲工作期間買房居住的外國人，他們在回國后出售其澳洲主要居所；

3. 常居住在海外并主要居住在海外但會臨時在澳洲居住的澳洲人。

 

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案例分析新政影響

 

為讓大家更深入的了解新政產生的影響，我們以兩個例子來分析說明。

 

舉例1

1991年4月1日，Elizabeth以120萬澳元在墨爾本買了一套房作為主要居所。2017年1月，Elizabeth搬到英國。2021年4月1日，Elizabeth的墨爾本房產以460萬澳元售出。因Elizabeth在出售時是海外居民，因此她將被剝奪CGT豁免的權利。根據兩種評估方法之一，她的資本收益將為稅后180萬澳元。（CGT為46.67%）（$460w-$120w）*（1-0.4667）=$180w

 

舉例2

1991年4月1日，Elizabeth以120萬澳元在墨爾本買了一套房作為主要居所。2017年1月，Elizabeth搬到英國。2019年10月，Elizabeth搬回墨爾本，直至2021年4月1日出售房產。因Elizabeth在出售時是澳洲稅務居民，因此她有權獲得CGT豁免。

 

如果Elizabeth沒有搬回墨爾本，但選擇在2020年6月30日前出售了墨爾本自由居所，依然有權獲得CGT豁免。

 

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某些特定情況可例外豁免CGT

 

聯邦政府對其2017年的原始提案做了一些修正，根據某些特定情況為納稅人提供了例外豁免。如臨終醫療狀況、死亡或離婚。

 

畢馬威稅務合伙人Mardi Heinrich表示，有條件豁免僅適用于連續6年或更短時間內在外國居住的個人，并且僅限于非常有限和不幸的情況。RSM Australia的副主管Tracey Dunn表示，在離婚的情況下，豁免并不明確。

 

如果您是澳洲非稅務居民，同時擁有澳洲自有住房，可以考慮在2020年6月30日前出售房產，或提前做好稅務規劃。不然等到重稅找上門來，就太遲了。

 

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